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La hipoteca

viernes, 8 de marzo de 2013

En  este nuevo artículo jurídico trataré brevemente y de forma diferente sobre un tema tan actual como son las hipotecas. Creo necesario dar una visión jurídica sobre el asunto que aporte un poco de cordura ante tanto “ilustre ignorante” que habla del asunto en tertulias, artículos… Seguramente muchos no compartáis mi visión pero el objetivo de escribir del asunto no es ganar el aplauso fácil sino el que sea útil al que lo lea tratando jurídicamente y económicamente el asunto.  En primer lugar hay que tener claro que es una hipoteca. Una hipoteca es un negocio jurídico accesorio de carácter real que se realiza con objeto de garantizar el negocio o contrato jurídico principal. Dicho de otra forma, la hipoteca es una garantía pactada entre el acreedor y el deudor que podrá realizarse para garantizar por ejemplo el cumplimiento del pago de una deuda derivada de un préstamo.

¿Porqué los bancos exigen hipotecas para garantizar el pago de sus préstamos?
Porque por su carácter de garantía real esta sigue al objeto hipotecado (reipersecutoriedad) de modo que si el deudor vende un piso hipotecado el piso sigue estando hipotecado y por lo tanto puede perder el piso el nuevo comprador al ejecutarse si no se paga la obligación principal (préstamo). De esta forma el deudor aunque enajene bienes para no pagar no le servirá de nada.
Porque en el caso de que el deudor tuviese varios acreedores el banco tiene prioridad de cobro en el orden de prelación al ejecutarse la hipoteca frente al resto de acreedores de modo que se garantiza que la deuda va a ser pagada.


Si tú tienes una deuda con un banco pero no tienes hipoteca  ¿Puedes perder tu piso?
Si. En virtud del 1911 del Código Civil: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.”
Esta es la causa por la que en determinados supuestos una persona tras perder un piso puede seguir debiendo dinero y teniendo que seguir pagando tal deuda en el futuro.
Por lo tanto la diferencia entre tener una hipoteca o no tenerla afecta principalmente al acreedor (banco) ya que con esta se garantiza el pago de la deuda con mayor seguridad y celeridad que en ausencia de garantías reales.

¿Hace falta reformar la Ley Hipotecaria?
No. La Ley Hipotecaria no es el problema. Esta es similar en el resto de ordenamientos jurídicos de países cercanos. El problema es la ejecución de las hipotecas y la crisis económica pero no la Ley Hipotecaria. Sin esta sería casi imposible que los españoles accedamos al crédito.

¿Cuál es el problema actual?
El problema principal es la crisis económica y el descenso de los precios de la vivienda. En una situación normal el deudor en el caso de no poder pagar su hipoteca podría acudir al mercado (para evitar los costes de la subasta etc.) para vender el piso y hubiese obtenido probablemente más dinero que la deuda contraída con el banco. Sin embargo actualmente hay casos actualmente en los que la vivienda vale la mitad de lo que le costó al deudor. Esto produce que tras la subasta del piso este siga debiendo dinero y lo pagará con sus bienes futuros (1911 cc). A parte el código civil en su Artículo 1859 dice Lo siguiente “ El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.”. Esto significa que el legislador considera perjudicial y confiscatorio que en caso de que no se pague la deuda el acreedor se quede con la cosa. Por ello lo prohíbe expresamente. Entiende el legislador que es más beneficioso para el deudor el que se venda a un tercero. Esto da muestra de cómo la situación actual es excepcional.

Análisis
Es cierto que hay muchos desahucios pero es la consecuencia de la crisis y de vivir por encima de las posibilidades. Cuando uno firma un préstamo sabe perfectamente que sucederá si no lo paga. Nadie nos obliga a aceptar. Muchas personas con sueldos insuficientes han pedido 2 o 3 hipotecas para comprar casas en la playa etc. y ahora… ¿La culpa es de los bancos? Generalmente no. El banco presta dinero para obtener este con intereses. De la misma forma que considero que no había que haber rescatado a los bancos y estos debían asumir los riesgos tomados también los tienen que asumir quienes no pueden pagar el préstamo.

¿Qué sucedería si se obliga a los bancos a aceptar la dación en pago?
Sería un ataque sin precedentes contra la libertad contractual y la seguridad jurídica propia de un país bananero como Bolivia o Argentina. Las pérdidas de los bancos serían astronómicas y Papa Estado tendría que endeudarse y rescatar a los bancos (dicha deuda la pagaremos nosotros y nuestras futuras generaciones). No es recomendable trasladar las consecuencias de los errores a otros. En eso debe basarse el libre mercado. Si no fuese así fomentaríamos operaciones de riesgo ya que las consecuencias las pagan otros. Por otra parte los bancos restringirían aun más los créditos o exigirían que el piso en nuevos préstamos valga un 30%-40% más que lo debido para garantizar el cobro. Por lo tanto un paso en falso afectará al futuro y perjudicará a todos. Es fácil criticar al que presta el dinero pero si no lo hubiese hecho mucha gente no tendría piso. Si no tuvieseis dinero ahorrado y el banco no os prestase dinero… ¿como compraríais casa? Particularmente considero que el problema existe de base ya que la gente prefiere endeudarse a ahorrar. En otros países el alquiler es lo normal pero en España es la excepción. Quizás en parte sea porque los europeos no compran pisos si no saben que los van a pagar. Es muy fácil ganarse el aplauso fácil diciendo que hay que obligar a los bancos a aceptar la dación en pago pero no es gracioso que si se llevasen a cabo tales propuestas destrozarían el sistema y las consecuencias serian peores de lo que son actualmente.

Comprendo que muchas familias no tienen trabajo, tienen hijos… pero si nos cargamos el sistema no habrá nada que hacer. Es muy triste que se ayude a unos sí y a otros no. Creo que hay otras soluciones como que se prolongue más en el tiempo los desahucios (dada la cantidad de pisos que tienen los bancos no creo que les afecte mucho económicamente) y perseguir a los bancos y particulares que ponen clausulas y comisiones abusivas o usureras ya que ante la situación actual muchas personas aceptan comisiones manifiestamente ilegales. Aunque realmente la clave es que se solucione la crisis económica. Para concluir y tras leer mi artículo quiero que reflexionen sobre esta pregunta. ¿Porque los malos son los que prestan dinero pidiendo y ejercitando garantías de pago y los buenos los que aceptan y no pagan?

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