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LA BURBUJA INMOBILIARIA CHINA

domingo, 4 de marzo de 2012

China está experimentando un crecimiento muy fuerte en los últimos años, con tasas de crecimiento de su Producto Interior Bruto en torno al 8-10%. Este despegue generado por una cierta liberalización de su economía llevará a China a convertirse en el país con mayor PIB en esta década que está comenzando salvo que ocurra algo extraordinario. La gran expansión de la economía china se asienta principalmente en dos pilares: las exportaciones y el auge del mercado inmobiliario. En el caso de las exportaciones, China ha logrado mantener su competitividad gracias a unos precios (incluidos los salarios) muy bajos en comparación con los países europeos y EEUU, así como gracias al establecimiento de un régimen de tipos de cambio que permite a las autoridades chinas devaluar su moneda (el yuan) para potenciar sus exportaciones. Sin embargo, el problema de China recae en el otro pilar en que basó su crecimiento: el mercado inmobiliario. Para ver cómo se ha generado la burbuja actual en el mercado inmobiliario chino es preciso analizar los planes puestos en marcha por Deng Xiaoping, que llegó al poder en 1978 y empezó a suavizar el intervencionismo estatal en la economía de la era de Mao Zedong. Cabe aclarar que este intervencionismo sólo se suavizó: éste sigue siendo muy elevado y es lo que precisamente ha causado esta burbuja, tal y como explicaré a continuación.
Como venía diciendo, en 1985 el gobierno chino comenzó a llevar a cabo una serie de medidas destinadas a reestructurar la economía nacional, entre las cuales se encontraba una reforma de sus sistemas de administración y asignación del suelo, lo que no hizo más que impulsar la construcción de nuevas viviendas. De hecho, la inversión inmobiliaria aumentó en un 71 % en 1987. Fue entonces cuando las autoridades monetarias comenzaron a llevar a cabo una política monetaria restrictiva, algo que contribuyó a enfriar la burbuja que se estaba empezando a originar. A partir de 1992, el gobierno comenzó a modificar el sistema vigente hasta entonces en el que la asignación de viviendas era concebida como una prestación social. Este cambio gradual que se producía hacia un tímido libre mercado, unido a políticas de expansión artificial del crédito generó un aumento de la inversión inmobiliaria y un aumento de los precios de las viviendas y del suelo. En 1993 los precios de las viviendas se desinflaron por el plan de ajuste llevado a cabo por el gobierno para evitar un sobrecalentamiento de la economía.  Por esta razón aumentó el stock de viviendas, y el sector tardaría en recuperarse unos años.
Coincidiendo con  el momento en que el gobierno dejó de adjudicar viviendas estalló la crisis asiática de julio de 1997. Por este motivo el gobierno implementó una política económica expansiva que se centraba fundamentalmente en la inversión en infraestructuras, incluidas las viviendas. Como consecuencia, empezaron a desarrollarse los créditos hipotecarios que concedían algunos bancos por una cuantía equivalente de hasta el 80% del valor de la vivienda. A partir de 2003 los precios de las viviendas aumentarían notablemente. Para enfriar este mercado el gobierno se planteó establecer restricciones sobre la concesión de préstamos. Sin embargo, esta medida se desechó y se decidió reducir la inversión en el sector inmobiliario. A pesar de ello la burbuja siguió inflándose hasta 2007, coincidiendo con el estallido de la crisis de las hipotecas subprime en EEUU.
En este año, debido a la elevada inflación que sufría el país, se aplicaron políticas monetarias restrictivas consistentes en reducir la oferta monetaria. Además, los bancos comenzaron a controlar los préstamos que concedían a promotores. El resultado fue una caída tanto de la oferta de vivienda como de crédito. Ya en 2008 los mercados inmobiliarios del sur de China comenzaron a caer. Sin embargo, el plan de estímulo que el Gobierno chino puso en marcha en 2009 para evitar que China se viera contagiada por la recesión mundial provocó que los precios de las viviendas volvieran a subir. Entre este paquete se encontraba de nuevo un plan de expansión del crédito, la mayor parte del cual encontró salida en el mercado inmobiliario, tal y como había ocurrido en 1992 o en Europa y EEUU a partir de 2001-2003.  En el siguiente gráfico se puede comprobar cómo la inversión inmobiliaria (representada en azul) ha crecido a un ritmo vertiginoso desde el mencionado plan de 1986. En verde se representa la tasa de crecimiento de esta inversión inmobiliaria, reflejándose lo expuesto con anterioridad:
 
Una eventual explosión de esta burbuja podría dar lugar a un desplome en el mercado de materias primas: China exporta una gran cantidad de materias primas de países fundamentalmente de África para acometer la construcción de infraestructuras. Por ello, el estallido de esta burbuja afectaría en gran medida al conjunto de la economía mundial. Además, una serie de empresas occidentales están expandiéndose al mercado chino, con lo que la recesión provocada como consecuencia del estallido de la burbuja las perjudicaría notablemente. Sin embargo, se prevé que en 2012 las autoridades monetarias chinas lancen planes de estímulo monetarios, lo que reactivaría la burbuja.
Así pues, China es una economía con gran potencial de crecimiento en el futuro, especialmente si se abre definitivamente y abraza el libre mercado, pero este potencial se podría ver truncado en caso de que esta burbuja se agravara, algo similar a lo que ocurrió en Japón.

Autor:  @javierRiberas

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